Quando se fala sobre aquisição de imóvel, o financiamento e a compra à vista são as formas mais lembradas e procuradas pelos interessados.

No entanto, elas não são as únicas e há oportunidades muito mais econômicas no mercado, como o leilão de imóveis.

Por que um imóvel é leiloado?

O imóvel vai a leilão quando o proprietário não honra com o pagamento, seja do valor total ou das parcelas.

O interessado tem, então, a oportunidade de adquirir um imóvel pagando até 40% menos do que o valor de mercado. É uma economia muito expressiva.

No leilão, não há negócio entre as partes costumeiramente interessadas: proprietário e comprador. O processo é autorizado e homologado por um juiz, no caso de leilões judiciais (há também os extrajudiciais). Assim, leva o imóvel quem der a maior oferta por ele, sem que maiores negociações sejam feitas.

Quem pode fazer lances?

Qualquer pessoa, física ou jurídica, que seja maior de idade e responsável por suas finanças e administração de bens.

As exceções estão determinadas no Código de Processo Civil: tutores, curadores, testamenteiros, administradores, liquidantes, síndicos, juízes, funcionários do Ministério Público, Defensoria Pública e semelhantes estão barrados do processo.

Leilão judicial

O leilão judicial é aquele que passa pela sentença de um juiz, o qual determina a expropriação de determinados bens, geralmente para o pagamento de alguma dívida não quitada.

Assim, ao invés de pagar a dívida, o devedor tem um bem penhorado e leiloado, se assim for determinado pelo juiz. O leilão não é, no entanto, a única forma de expropriação do bem.

Leilão extrajudicial

Trata-se do leilão geralmente conduzido por instituições financeiras e de credores, motivado pelo não pagamento de um contrato firmado.

Em relação ao leilão judicial, o extrajudicial possui uma grande desvantagem. No primeiro caso, todo o processo é autorizado e homologado pelo juiz, de modo que, após o arremate, o imóvel passa a ser de quem deu o maior lance.

Já quando tudo é conduzido pelo banco, por exemplo, o comprador do imóvel precisa, após o leilão, entrar com processo que homologue o arremate, e isso pode arrastar-se por muito tempo e ter um custo que faz o negócio não valer a pena.

Um dos maiores problemas ocorre em leilões extrajudiciais de imóveis que estão ocupados (a maior parte dos imóveis está). Ao arrematar um imóvel em leilão judicial, o comprador não precisa se preocupar com desocupação, pois são os órgãos públicos, por meio da determinação judicial, que se responsabilizarão pela desocupação.

Já nos casos extrajudiciais, o novo proprietário precisa entrar em contato com o morador da residência, que geralmente é o antigo proprietário, o qual acabou de perder o imóvel. Caso a entrega da residência não seja feita de modo amigável, é preciso mover uma ação que reivindique a entrega.

O problema é um pouco maior quando não é o antigo dono que habita o imóvel, mas algum locatário ou arrendador. Geralmente, orienta-se que o acordo entre novo proprietário e morador seja regido pela lei de locação, que autoriza a solicitação de desocupação do imóvel ou a continuação da locação e repasse do aluguel para o novo proprietário.

Preço

Nos leilões judiciais, o lance mínimo é determinado pelo juiz, tendo como referência a prévia avaliação do imóvel feita por perito autorizado, o qual emite um laudo. O valor estimado leva em conta, como em toda avaliação, o tipo de imóvel, estado de conservação, localização, aluguel estimado, valor de imóveis semelhantes, entre outros aspectos.

O leilão de um bem pode ser realizado em duas datas. Numa primeira oportunidade, o lance mínimo é o valor do imóvel estimado na avaliação. Caso não haja arremate, uma segunda data é estipulada e o lance mínimo cai e oscila entre 40% e 60% do valor estimado.

Vale a pena?

Financeiramente, pode ser muito vantajoso. No entanto, não se pode entrar num leilão achando que tudo será um mar de rosas.

Em especial nos leilões extrajudiciais, é preciso estar ciente das dificuldades do processo, as quais podem consumir mais tempo e dinheiro do que o arrematador estava disposto a pagar. Tudo deve ser pesado antes da compra.